Grade A : Cet éclatant objet du désir

Une véritable razzia. Le quatrième trimestre 2014 est venu corriger une impression de déclin de la part du Grade A (surfaces neuves ou restructurées de première main) dans l’activité transactionnelle. Il a au contraire témoigné et confirmé avec éclat l’attrait que ces surfaces exercent sur les entreprises. Au final, l’année 2014 se clôt sur une part du Grade A de 81% dans l’activité transactionnelle générée par les transactions de plus de 5 000 m². C’est quasiment la même part que celle observée en 2013 (80%) et plus que les 70% de 2012.

Des baisses ponctuelles peuvent avoir lieu. C’était le cas en 2014 jusqu’à la sortie de l’été. Mais il ne faut donc pas y voir de désintérêt des utilisateurs pour ces immeubles de dernière génération, bardés de labels et de certifications. Si le Grade A baisse parfois dans l’activité transactionnelle, c’est uniquement parce qu’il n’existe pas, ou pas assez. Il ne représente en moyenne que 18% des disponibilités en Île‑de-France et tombe à son étiage sur le QCA comme sur le reste de Paris intra-muros. Seuls quelques marchés atypiques, à l’image de La  Défense, échappent à la pénurie. C’est d’ailleurs sans doute une des clefs du succès de ce quartier d’affaires dédié aux grands utilisateurs en 2014.

Tout indique que le Grade A est en effet au centre de l’intérêt des entreprises. Il faut dire qu’elles ont un intérêt rationnel à le convoiter. Tout simplement parce que ces surfaces neuves ou restructurées sont commercialisées aujourd’hui à des niveaux de loyers attractifs, quasi équivalents à ceux qu’ils étaient il y a une douzaine d’années (soit la durée d’un bail long), alors qu’en contrepartie, ils apportent des gains significatifs. Songeons en effet qu’en moins de 15 ans, les progrès en termes d’efficacité (taux d’occupation de l’immeuble par les postes de travail et ratio moyen de surface par poste de travail) sur un immeuble neuf sont de l’ordre de 30% tandis que les niveaux moyens de charges affichent une baisse qui dépasse régulièrement les 30%.

Faute de Grade A disponible, les entreprises cherchent des substituts. En 2013, elles avaient privilégié les précommercialisations. Elles consommaient des surfaces qui n’existaient pas encore. Le phénomène n’a pas disparu mais il ne suffit pas toujours. Alors les entreprises se reportent sur les immeubles construits ou restructurés depuis une dizaine d’années et remis sur le marché suite à une libération. Ces surfaces restent de très bonne qualité même si elles n’offrent pas tous les avantages du Grade A. C’est ce qui s’est produit jusqu’à l’été 2014.

Il y a bel et bien une course à la qualité. Par-delà ses parts de marché, le Grade A est et restera cet éclatant objet du désir des entreprises.