La Défense : Triomphe de la raison

Une résurrection ? La Défense, homme malade du marché parisien, s’est rétablie au terme de l’année 2014. Ce sont en effet plus de 245 000 m² de bureaux qui y ont été consommés, soit une très forte augmentation de 133%... C’est sans commune mesure avec le résultat observé à l’échelle régionale !

Alors quoi, le modèle du quartier d’affaires, qui apparaissait dépassé, ne le serait donc plus ? Les tours, décriées et agonies par les entreprises, seraient désormais revenues en grâce ? Pourquoi un tel changement, un peu comme pour une de ces vedettes has been qui retrouve soudainement le haut de l’affiche ?

La tendance est incontestablement flatteuse sur La Défense. Et si elle a la vertu de casser les doutes et les quolibets qui accablaient La Défense après sa sinistre contre-performance de 2013, elle ne doit néanmoins pas faire oublier que le volume de la demande placée en 2014 n’est pas exceptionnel en soi (entre 2006 et 2008, de tels niveaux étaient devenus habituels sur La Défense). Comme le fut la disgrâce, la résurrection est avant tout psychologique. Et elle ramène le marché à une de ses vérités premières : l’importance des prix.

Les tours de La Défense n’étaient pas devenues ringardes. Elles étaient simplement trop chères.

Bien sûr, La Défense a été aidée dans son come-back par le regain d’activité des grands utilisateurs, qui prennent à bail des surfaces de plus de 5 000 m² et qui demeurent son cœur de cible privilégié. Mais la réussite de 2014 est avant tout à mettre au crédit de la sagesse des propriétaires et de la modération de leurs exigences en matière de loyers de prise à bail. Si les loyers faciaux haut de gamme n’ont que peu bougé – voire ont eu tendance à augmenter au cours des derniers mois de 2014 – ils ne concernent qu’une part réduite des immeubles et de l’activité transactionnelle. Ils font paravent à une réalité profonde : les loyers ont globalement baissé à La Défense. Les valeurs faciales d’abord, puisque l’essentiel des baux se sont conclus à des niveaux n’excédant pas 500 € (c’est le cas notamment pour 66% de la demande placée via les transactions de plus de 5 000 m²). Les valeurs économiques ensuite, puisque les utilisateurs qui ont signé en 2014 ont régulièrement obtenu des mesures d’accompagnement représentant une baisse de l’ordre de 25 à 30% des loyers faciaux.

Or ces prix n’ont pas été obtenus au détriment de la qualité des surfaces prises à bail. Non, la reprise de l’activité transactionnelle s’est largement exprimée sur les immeubles de qualité, souvent neufs ou lourdement restructurés. Des immeubles que l’on espérait initialement commercialiser à des conditions financières bien plus avantageuses pour leurs propriétaires. Mais des conditions qui n’auraient pas permis de satisfaire les attentes d’une entreprise en recherche d’économies de fonctionnement, celles d’une société soumise à un environnement ultra-compétitif ou celles, enfin, d’un utilisateur de grandes surfaces, comptant un back‑ office important dans ses équipes. Ça n’aurait pas été possible, au moins dans la conjoncture économique actuelle.

Ces attentes ont par contre pu trouver satisfaction dans les conditions tarifaires pratiquées en 2014. C’est ce qui a permis le renforcement de l’ancrage sur La Défense de KPMG, d'Axa ou de HSBC. C’est aussi ce qui a permis à Euronext, Tarkett ou Thalès de venir s’y installer, venant de la périphérie ou du cœur de Paris.

Non, La Défense n’était pas devenue ringarde et les tours ne suscitaient pas l’hostilité. Saint-Gobain a par exemple décidé d’en faire sa vitrine. Elles étaient simplement trop chères. Ce n’est plus le cas, et, très vite, l’activité transactionnelle s’est envolée. Une véritable victoire pour la raison.