Perspectives 1 - Volumes investis et acheteurs : Adieu ténor, bonjour baryton ?

2015 s’annonce comme une année riche. Riche d’évolutions et d’adaptations. Peut-être au point de signer l’entrée dans une nouvelle époque pour l’investissement immobilier.Bien sûr, cela ne sera probablement pas suffisant pour égaler le volume d’activité de 2014 mais est-ce le plus important quand ce qui se met en place peut s’avérer très bénéfique, à moyen terme, à la place parisienne ?

01 Volumes investis et acheteurs : Adieu ténor, bonjour baryton ?

Avec près de 17 milliards d’euros, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a incontestablement joué les ténors en 2014. Le ténor, c’est en effet la voix masculine la plus aiguë, chargée de la mélodie principale dans la musique occidentale. Elle tutoie les sommets.

La tessiture en dessous, plus moyenne, est celle des barytons. Comment s’annonce le marché en 2015, ténor ou baryton ? En d’autres mots, peut-on s’attendre à ce qu’il se maintienne à de tels niveaux d’activité ?

En 2015, le marché va balancer entre le risque d’assèchement et les éléments favorables au dynamisme et à l’acceptation du risque. Au final, il pourrait se hisser entre 14 et 15 milliards d’euros.

Les raisons pour craindre le contraire sont réelles. Il y a d’abord le constat d’un marché qui repose sur un nombre assez limité de grandes et très grandes transactions : c’est la marque d’une fragilité et d’une potentielle volatilité. Il n’a échappé à l’assèchement que par la conjonction de mises en vente d’actifs exceptionnels, sous l’impulsion de réorientations stratégiques décidées par plusieurs propriétaires importants de la place ou en raison du débouclage de longs processus financiers. Au bas mot, ce sont plus de 5 milliards d’euros qui sont venus se rajouter à l’activité. Autant dire qu’il est loin d’être certain que de telles circonstances se reproduisent en 2015 et que le marché puisse compter sur une telle « cagnotte ». L’assèchement, évité en 2014, pourrait donc finalement se produire en 2015.

Faut-il pour autant craindre un marché retombant autour de niveaux qui lui sont relativement habituels, c’est-à-dire entre 10 et 12 milliards d’euros ? Sans doute pas.
Car les éléments qui permettent d’espérer contrebalancer ou, à tout le moins, modérer la menace d’assèchement sont eux aussi réels. Et nombreux. Probablement pas assez pour retrouver des volumes identiques à ceux de 2014 mais suffisants pour espérer atteindre 14 à 15 milliards d’euros.

Il y a d’abord la donnée fondamentale de la rentabilité offerte par l’immobilier d’entreprise en Île-de-France. C’est inédit : le spread avec les placements obligataires était de près de 3,20% à la fin 2014. Jamais, en plus de 30 ans, le différentiel n’avait été aussi avantageux pour le compartiment immobilier. Il est logique d’en attendre un intérêt accru de la part des investisseurs. Mais il est aussi probable que cela conduise à élargir l’acceptation du risque pour les actifs immobiliers. C’est d’autant plus probable que, de son côté, l’activité locative repart de l’avant. Le marché de l’investissement qui se profile pourrait ainsi être moins focalisé sur les immeubles Core.

Autre élément favorable à l’investissement immobilier et à l’élargissement du ciblage des acquisitions potentielles : la dévaluation de fait de l’euro face aux autres grandes monnaies européennes (livre sterling et franc suisse) ainsi que face au dollar et à toutes les devises qui lui sont indexées. Matériellement, cela réduit de 10 à 20%, voire plus, le coût d’un immeuble parisien pour un investisseur issu d’un pays hors zone euro. Britanniques, Norvégiens ou Suisses devraient donc continuer de cibler les bords de Seine tandis que la présence des Américains et des Asiatiques pourrait se renforcer : avec eux, le profil des investisseurs et des stratégies mises en œuvre devrait s’élargir. Les acquisitions opportunistes sont par exemple une des spécialités des fonds américains.

Enfin, il y a un dernier élément allant dans le même sens. Il s’agit du plan de rachat de dettes annoncé, le 22 janvier 2015, par la Banque Centrale Européenne (BCE) dans le but de relancer la croissance dans la zone euro. Chaque mois, jusqu’en septembre 2016, la BCE consacrera 60 milliards d’euros au rachat auprès des banques de titres publics et privés. Associée au maintien d’un taux directeur historiquement faible (0,5%), cette mesure vise entre autre à dynamiser le financement bancaire. Conséquences prévisibles pour l’investissement immobilier ? Des plans de financement moins restrictifs en termes de ratio LTV et de risque locatif et des conditions plus favorables au lancement de programmes de VEFA en blanc et aux stratégies opportunistes.

Oui, le marché de l’investissement ne sera sans doute pas, en 2015, le ténor qu’il fut l’année dernière. Mais les changements qui se mettent en place sont des opportunités de croissance à court et moyen termes. Il y a donc des chances qu’il soit un peu plus qu’un baryton. Peut-être ce que les musicologues appellent un baryténor.

Un baryténor solide, fiable, au répertoire large et capable de tenir la note sur la durée. La longue durée !