Jeff Koons, qui tiendra la vedette au Centre Pompidou jusqu’à la mi-2015, cherche à interpeller le plus grand nombre. Pour ce faire, il détourne à travers son art des objets du quotidien, notamment liés à l’enfance. Ses évocations des jouets gonflables, à commencer par les célèbres Inflatable Rabbit et Balloon Dog, en sont un parfait exemple. Mais en fait "d’inflatable", beaucoup de ses œuvres sont en inox. Jeff Koons, ancien trader en matières premières, a inventé le gonflable qui ne l’est pas tant qu’il y paraît. Il pourrait à ce titre illustrer à merveille les tendances qui se dessinent en matière de loyers des surfaces de bureaux…
Des tendances inflationnistes se dessinent sur certains loyers. La barre des 800 € sera bientôt franchie. Mais ces tensions resteront très localisées.
"Inflatable", les loyers haut de gamme vont en effet l’être au cours de l’année 2015. Au moins pour le cœur de Paris. Le phénomène est d’ailleurs d’ores et déjà enclenché puisque, lors des tout derniers jours de décembre 2014, deux transactions significatives (portant chacune sur plus de 1 000 m²) ont été signées à une valeur faciale de 800 € à une des adresses les plus prestigieuses du QCA. Cela faisait près de deux ans qu’on n’avait pas vu ça à Paris.
La tendance, encore trop timide et trop récente pour être jugée réellement significative, devrait se confirmer dans le courant de l’année 2015. Le loyer haut de gamme jugé représentatif du QCA remontera ainsi à 800 €, voire légèrement au-dessus, soit une hausse anticipée de 8 à 10% par rapport aux 750 € de la fin 2014.
Par-delà ce loyer emblématique, parce que le plus élevé de la région parisienne, un autre ajustement à la hausse est à anticiper. Il concerne la Cité Financière, à savoir la partie Est du QCA, traditionnellement positionnée à des niveaux de loyers moins élevés que le Triangle d’Or (essentiellement le 8ème arrondissement). Là, le loyer haut de gamme devrait se rapprocher, au fil des prochains mois, de la barre des 700 €, au lieu des 650 € observés au dernier trimestre 2014. Le différentiel de loyer avec le Triangle d’Or (100 €) resterait donc quasi-inchangé. Il se maintiendrait ainsi à son étiage, le différentiel moyen sur les cinq dernières années étant de 180 €.
Dans le cas de la Cité Financière, comme pour l’ensemble du QCA, ces hausses annoncées des loyers haut de gamme trouvent leur origine dans la rareté de l’offre de Grade A, la forte demande des entreprises utilisatrices de bureaux mais aussi et surtout dans l’exceptionnalité de certains des immeubles attendus sur le marché. Ils vont en effet présenter un cumul de qualités techniques, architecturales et d’adresse sans réel équivalent en 2013 et 2014.
Les loyers haut de gamme vont donc paraître « gonflables ». Paraître : le mot est important. Comme chez Jeff Koons, ils le seront surtout en apparence.
Il faut en effet toujours garder en tête que ces valeurs ne concernent qu’un nombre très réduit d’immeubles. L’essentiel de l’activité transactionnelle se situe à des niveaux très inférieurs. C’est vrai au sein du QCA, où les immeubles moins exceptionnels que les porte-étendards ne bénéficient pas des mêmes perspectives de revalorisation. Et c’est vrai ensuite en dehors du cœur de Paris, toutes catégories d’immeubles confondues, parce que les conditions de marché n’autoriseront guère les pressions inflationnistes au cours des prochains mois.
De toute façon, la stabilité récurrente des loyers moyens de prise à bail en témoigne : beaucoup d’utilisateurs refusent, ou ne peuvent s’offrir, des surfaces qu’ils jugent trop chères. Ils préfèrent alors transiger sur les critères qualitatifs ou d’adresse.
La contre-performance de La Défense en 2013 et son brusque rattrapage en 2014, dès lors que les valeurs de commercialisation ont été modérées, illustrent cette réalité.
Il ne faut pas attendre en 2015, pour ces secteurs et ces immeubles, beaucoup plus qu’un maintien des valeurs faciales et une stabilisation, puis une compression, des mesures d’accompagnement. La saison des soldes est terminée. Mais ce serait sans doute déjà très appréciable aux yeux de beaucoup de propriétaires !
Si cette compression des mesures d’accompagnement se concrétise et sous condition que la reprise de l’activité transactionnelle se poursuive, alors la physionomie des loyers sera appelée à changer. Bien au-delà du QCA et bien au‑delà des immeubles icônes. Elle pourrait même se mettre à enfler vivement, oubliant complètement les "inflatables" de Jeff Koons. Mais ça, ce serait pour après 2015…
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