Perspectives 1 - Consommation de bureaux : Same players play again

Si le marché locatif a connu un passage à vide à l’été 2014, l’accélération observée en fin d’année permet d’aborder 2015 sous de bons auspices. L’activité transactionnelle devrait ainsi continuer de croître.Mais 2015 ne s’annonce pas pour autant comme un long fleuve tranquille. Tous les problèmes du marché francilien ne seront pas réglés au terme de l’année. D’autant que de nouveaux défis sont en train d’apparaître, qui appelleront des changements considérables. L’immobilier n’a pas fini de bouger.

Consommation de bureaux : Same players play again

Ils sont venus, ils sont (presque) tous là. Il va continuer de vivre, le marché...
L’immobilier, ce n’est pas comme dans la chanson de Charles Aznavour : le retour des grands utilisateurs a signé le regain de l’activité transactionnelle sur le marché locatif en 2014. L’Oréal a par exemple, à lui seul, consommé près de 100 000 m² de bureaux. Tout l’indique, ce retour n’est pas un feu de paille. Les grands utilisateurs devraient rester actifs et continuer de jouer un rôle essentiel en 2015. Pourquoi ?

2015 s’ouvre sous de bons augures : la demande placée devrait atteindre 2,2 à 2,4 millions de m² sur l’Île‑de‑France.

C’est la leçon à tirer des deux années écoulées, 2013 et 2014. Dans un environnement économique chaotique et privé de visibilité sur l’avenir (comme c’était le cas en 2013), les grands groupes reportent la plupart de leurs décisions immobilières. Que cet environnement se stabilise et donne l’impression d’être plus lisible (2014) et ces sociétés sont très vite de retour sur le marché locatif. Et les perspectives de croissance de l’économie nationale ne sont pas indispensables à ce phénomène : le parc de bureaux recèle de tels gains potentiels d’efficacité et de compétitivité que, même en période de stagnation, il est souvent rationnel pour une entreprise de procéder à des arbitrages immobiliers. Bien sûr, si la croissance était au rendez-vous, le phénomène n’en serait que plus éclatant.

Or justement, en la matière, les perspectives sont plutôt à la hausse. Certes, une explosion surprise est toujours possible à un endroit ou à un autre de la planète, propageant son onde destructrice sur le reste de l’économie mondialisée. À l’heure où nous écrivons ces lignes, nous ne connaissons pas, par exemple, les résultats des élections grecques ni ce que seront les décisions prises par le gouvernement qui en sera issu et celles de ses partenaires européens. Nous ne connaissons pas non plus les impacts de la chute de l’économie russe sous le coup de l’effondrement des prix du pétrole. Il y aura toujours des raisons de s’inquiéter. Après tout, nous n’en serions qu’à la 183ème fin du monde annoncée depuis la disparition de l’empire romain…
Ces aléas mis à part, les perspectives économiques sont meilleures que notre passé récent. Rien d’extraordinaire, juste un lent mouvement de reprise. Mais à elle seule, cette tendance est essentielle. Les conjoncturistes s’accordent sur des anticipations de croissance comprises entre 0,7 et 1,0% en 2015 pour la France. Sur la zone euro, la fourchette se situe entre 1,0 et 1,3%. Et il est possible que ces chiffres soient revus à la hausse au cours des prochains mois : aux éléments anticipés (mesures fiscales), s’ajoutent en effet des éléments inattendus et favorables, tels que la chute des prix du pétrole ou la baisse du cours de l’euro. Pour la première fois depuis longtemps, plusieurs analystes parlent d’alignement favorable des planètes.

Si cette tendance se confirme, la demande immobilière des entreprises, et notamment pour les plus grandes d’entre elles, sera dynamisée. Entre un environnement économique plus serein et moins dépressif, les valeurs de commercialisation raisonnables et les gains d’efficacité et de coûts considérables qu’autorisent les immeubles de dernière génération, l’alignement des planètes est là aussi favorable pour que les démarches de rationalisation immobilière s’accentuent en 2015. Et le potentiel en la matière est considérable quand on sait que près de 75% des 54 millions de m² de bureaux recensés en région parisienne ont plus de 15 ans.

Il ne faut pas non plus négliger un autre moteur potentiel du marché locatif, à savoir la croissance du besoin en bureaux de certaines entreprises. L’année 2015 devrait ainsi voir l’amplification d’un phénomène déjà observable depuis quelques temps : la montée en puissance des entreprises à fort développement, notamment des startups dans le domaine des technologies avancées.
Et il y en a ! C’est en effet un des points forts de la France, qui se distingue à l’échelle européenne par le nombre et le dynamisme de ses jeunes pousses technologiques. Le label "la French Tech" vient d’ailleurs d’être créé pour réunir ces entreprises et rendre plus visible leur essor. Le coq rouge en origami qui lui sert d’emblème s’affiche pour la première fois en 2015 au plus grand salon mondial des hautes technologies, le Consumer Electronics Show (CES), qui se tient à Las Vegas début janvier. Il réunit 120 entreprises françaises, de la grosse startup, telle que Withings, Netatmo, Sen.se ou Parrot, à la société émergente, encore peu connue mais prometteuse : Optivent, qui défie Google avec ses lunettes interactives, Green Creative, qui développe une poubelle intelligente triant les déchets et les compactant, ou Glagla, avec sa collection de footwear connecté, en sont quelques exemples. Au CES, la France est ainsi le premier pays européen représenté, loin devant l’Allemagne (39 entreprises) ou le Royaume-Uni (33 entreprises). Dans l’Eureka-park, partie du salon dédiée aux startups émergentes, une entreprise sur quatre est française.

Toutes ces sociétés ne sont pas parisiennes, toutes ne perceront pas mais le vivier est suffisamment riche pour assurer un volant de demande de bureaux croissant, notamment dans les centres-villes que ces jeunes firmes affectionnent particulièrement.

Dernier élément, indirectement favorable à l’activité transactionnelle : les mouvements capitalistiques au sein des entreprises, qu’il s’agisse des fusions-acquisitions (M&A) ou, au contraire, des scissions. Les M&A sont souvent les plus visibles de ces mouvements, avec des répercussions immobilières d’ampleur : les rapprochements capitalistiques se matérialisent en effet tôt ou tard par un rapprochement physique des différentes équipes.
Le nombre de fusions-acquisitions a considérablement augmenté en 2014. Il devrait continuer de croître en 2015, à un rythme moindre mais qui resterait tout de même de l’ordre de 10% en Europe. La part du M&A impliquant des entreprises françaises a retrouvé ses niveaux d’avant crise en 2014, soit près de 20% du marché européen (contre 12% en 2013)  [2]. Cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochains mois. Elle sera animée par les besoins des entreprises faisant évoluer leur modèle économique (par absorption de nouvelles compétences ou de nouveaux secteurs d’activité) et par ceux des sociétés confrontées à la saturation ou à la surcapacité de leur marché. Dans ce dernier cas, les rapprochements entre groupes sont un moyen de préserver leurs revenus. Plusieurs secteurs, tels que la communication, les télécoms, l’énergie ou la banque de détail sont mis en avant comme étant susceptibles de connaître des M&A. Sans oublier les entreprises dans lesquelles la présence capitalistique de l’État pourrait être allégée (Française des Jeux, RTE, GRTgaz, etc...).

À l’inverse des fusions-acquisitions, les scissions d’entreprises souhaitant adopter un profil plus "pure player" pourraient se développer. C’est la solution par exemple choisie par l’énergéticien allemand E.On. Là aussi, une telle option stratégique est appelée à se traduire dans l’immobilier.
Rationalisation, développement, regroupement ou, au contraire, éclatement : autant de moteurs pour le marché locatif, qui augurent d’une belle année 2015. Ils devraient permettre à la consommation de bureaux de s’inscrire à la hausse, avec un volume transactionnel escompté compris entre 2,2 et 2,4 millions de m² en année pleine pour l’ensemble de la région parisienne.

Le flipper immobilier n’a pas fini de faire tilt. Same players play again !