Il y a des cœurs qui battent lentement. C’est le symptôme de la bradycardie. Si elle est courante chez les sportifs de haut niveau, elle peut aussi signaler une pathologie ou marquer le vieillissement. Elle devient alors un sujet d’inquiétude.
L’offre de bureaux en région parisienne est un cœur lent. Ce n’est pas nouveau. Mais est-ce pour autant la marque physiologique d’un athlète médaillé du marché ? Sans doute pas. C’est même probablement un de ses principaux handicaps.
Et il est peu probable que l’Île‑de‑France trouve en 2015 l’atropine qui stimulerait les pulsations de son offre tertiaire.
Quantitativement : L’année 2015 va marquer un pic en matière de livraisons de surfaces neuves ou restructurées. Au total, ce sont près de 1,4 million de m² de bureaux qui sont attendus sur la région parisienne (dont 74% de construction). Avec une hausse de 25% par rapport au volume livré en 2014, l’accélération est notable.
Elle ne doit toutefois pas être surestimée. Elle résulte en effet pour une grande part du glissement de quelques mois de la livraison effective de certains programmes, initialement attendus en fin d’année 2014. Le pic anticipé il y a un an pour l’année achevée aura bien lieu, mais au cours des mois à venir.
Livraisons de surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France (en m²) - Source : Knight Frank
L’offre de bureaux restera un des principaux handicaps du marché parisien : il ne faut pas attendre de desserrement significatif des contraintes.
D’abord parce qu’une grande partie des surfaces en voie d’achèvement ne sont d’ores et déjà plus disponibles. Près de 70% des volumes attendus en 2015 sont en effet précommercialisés. Et même à plus long terme, la marge de manœuvre restera réduite : 57% des surfaces livrables avant fin 2017 ont trouvé leurs utilisateurs. La reprise de l’activité transactionnelle en 2014 s’est faite en grande partie au détriment de l’offre future.
Ensuite parce que l’amélioration attendue de la situation économique devrait limiter les libérations de bureaux et encourager l’accélération de la reprise de l’activité transactionnelle (voir notre article « Consommation de bureaux : Same players play again »).
Il est donc probable que l’offre n’ait quantitativement bougé qu’à la marge au terme de l’année 2015. Elle se rétracterait ensuite au cours des années suivantes, en raison de la brusque baisse attendue de l’activité constructive (même si certains programmes peuvent connaître un coup d’accélérateur et venir s’ajouter aux volumes annoncés pour 2016 ou 2017).
Qualitativement : Les précommercialisations ne sont pas seulement un stabilisateur quantitatif de l’offre future, elles jouent un rôle identique du point de vue qualitatif. Presque tous ces baux portent sur des immeubles en construction ou en restructuration, il ne faut donc attendre aucun desserrement significatif de la contrainte qualitative sur le marché d’Île‑de‑France. L’offre de Grade A devrait donc rester à ses niveaux d’étiage, proches de 20% des disponibilités. La vacance n’a pas fini de vieillir…
Géographiquement : Parmi les secteurs de marché appelés à offrir des opportunités en surfaces de Grade A au cours de l’année 2015, deux se distinguent dans Paris intra-muros. Le QCA tout d’abord, avec un peu plus de 61 000 m² attendus (dont près de la moitié sur #Cloud Paris, dans le 9ème arrondissement). Paris 14/15ème arrondissements ensuite, grâce à la livraison de la première tranche de Qu4drans, dans le prolongement du nouveau Ministère de la Défense, le long du boulevard périphérique.
En dehors de ces deux localisations, les développements disponibles se feront rares sur la ville centre. Il faudra donc pour les utilisateurs élargir leur aire de recherche, sachant qu’il n’y a pas non plus, au-delà du périphérique, pléthore de possibilités ! Elles seront essentiellement circonscrites à la Boucle Sud et à la Première Couronne Sud. Deux villes se distingueront : Issy-les-Moulineaux, avec la livraison de Lemnys, à quelques pas de Qu4drans, et Montrouge, avec White et plusieurs autres programmes plus réduits.
Il sera donc possible d’observer, sur certains de ces secteurs de marché, des remontées ponctuelles du niveau de la vacance et de l’offre de Grade A. Rien qui puisse bouleverser les conditions attendues sur le QCA, tant la dynamique de ce secteur apparaît pérenne. Le passage risque par contre d’être un peu plus délicat sur la Boucle Sud et la Première Couronne Sud.
Bradycardie générale donc, n’empêchant pas de petites accélérations locales du rythme cardiaque. Mais la tachycardie reste loin !
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